Capital Gains Tax Calculator

Magkano ang capital gains tax sa pagbenta ng lupa o bahay?

Ang capital gains tax sa real property na itinuturing na capital asset ay 6%, at hindi ang tubo mo ang binubuwisan. Ang batayan ay ang pinakamataas sa tatlong halaga: ang gross selling price, ang zonal value ng BIR, at ang fair market value na nasa schedule ng provincial o city assessor.

Iyan ang dahilan kung bakit may capital gains tax pa rin kahit lugi ka sa benta, at kung bakit hindi nakakatulong ang paglagay ng mababang presyo sa deed of sale — ang zonal value ang papalit bilang batayan. Ang mga panuntunang ito ay nasa NIRC at ipinatutupad ng BIR; sa bir.gov.ph makikita ang zonal value ng bawat lungsod at barangay. Mga rate para sa 2026.

Paano ginagawa ang kompyutasyon

1. Kunin ang tatlong halaga: gross selling price sa deed of sale, zonal value ng BIR, at fair market value sa assessor.
2. Piliin ang pinakamataas sa tatlo. Iyon ang tax base.
3. I-multiply ang tax base sa 6%. Iyon ang capital gains tax, at final tax ito — hindi na ito idinadagdag sa taunang income tax return.
4. Kalkulahin ang documentary stamp tax. Ang tuntunin ay ₱15 sa bawat ₱1,000 o bahagi nito ng tax base.
5. Idagdag ang transfer tax ng lokal na pamahalaan, na itinatakda ng ordinansa at may hangganang 0.5% para sa lalawigan at 0.75% para sa lungsod.
6. Hiwalay pa rito ang registration fee sa Registry of Deeds, na may sariling graduated na iskedyul.

Ang bitag: hindi patag na 1.5% ang documentary stamp tax

Karamihan ng kalkulador ay nagpaparami lang ng tax base sa 1.5%. Malapit iyon, pero mali sa halos lahat ng aktuwal na halaga. Ang batas ay nagsasabing ₱15 sa bawat ₱1,000 "or fractional part thereof" — kaya kailangan munang i-bilog pataas ang base sa susunod na buong ₱1,000 bago i-multiply.

Ang pagkakaibang ito ay maliit sa piso pero tunay: sa base na hindi eksaktong nahahati sa ₱1,000, laging mas mataas nang kaunti ang tamang documentary stamp tax kaysa sa patag na 1.5%. Ang kalkulador dito ay nagbibilog pataas at ipinapakita ang bilang ng yunit, para makita mo kung saan nanggaling ang halaga.

Bakit iba ang bilang na sasabihin sa iyo sa BIR

Ang capital gains tax ay para lang sa capital asset. Kung ang property ay ginagamit sa negosyo, inuupahan, o inventory ng isang developer, ordinary asset iyon at ibang buwis ang tumatama — creditable withholding tax at regular income tax, hindi ang 6%.

Nagbabago rin ang batayan kapag ang gobyerno ang isa sa mga partido sa benta: para sa documentary stamp tax, ang aktuwal na consideration ang gamit doon. At iba-iba talaga ang transfer tax dahil ordinansa ng lokal na pamahalaan ang nagtatakda nito sa loob ng hangganang nasa Local Government Code — kaya input ito sa kalkulador at hindi nakatakdang numero. Bayad ito sa loob ng 60 araw mula sa petsa ng deed of sale.

Mga madalas itanong

Sino ang nagbabayad ng capital gains tax, ang nagbenta o ang bumili? Sa batas, ang nagbenta ang may obligasyon sa capital gains tax. Sa praktika, madalas itong napag-uusapan sa kasunduan, at may mga benta kung saan ang bumili ang sumasagot — pero hindi nito binabago kung kaninong pangalan nakalagay ang buwis sa BIR.

Paano kung mas mababa ang binentahan kaysa sa zonal value? Ang zonal value pa rin ang gagamitin, dahil ang batayan ay ang pinakamataas sa tatlong halaga. Hindi nababawasan ang buwis kapag mas mababa ang nakasulat sa deed of sale — nadaragdagan lang ang panganib na kuwestiyunin ang deklarasyon.

May exemption ba kung bahay ko ang ibinenta? May exemption para sa pagbebenta ng principal residence kapag ginamit ang buong proceeds sa pagbili o pagpapatayo ng bagong principal residence sa loob ng takdang panahon, at may kailangang abisuhan sa BIR bago ang benta. May mga kondisyon ito at may bilang ng ulit na puwede itong gamitin, kaya tanungin ang BIR bago ka umasa rito.

Kasama na ba sa kalkulador ang lahat ng babayaran sa paglipat ng titulo? Hindi. Kasama ang capital gains tax, documentary stamp tax at transfer tax, pero wala pa rito ang registration fee sa Registry of Deeds, ang notarial fee at ang mga bayarin sa assessor. Sa Registry of Deeds mo makukuha ang eksaktong registration fee.